房企战略投资拓展策略

战略投资是个很泛的概念，房地产主要的投资领域在于土地拓展，其地位是房地产项目的源头，前期投资定位策划得好，到最后销售环节都是水到渠成的系统工程。

战略投资需要具备的地产知识非常多，如:拿地方式包括招拍挂，股权收购，小股操盘，代建等多种方式。

招拍挂相对较简单，只需做好经济测算，符合政府挂牌的条件，测算出一个竞拍的最高承受价格，然后到了挂牌时间去政府国土部门现场竞价即可，而其他的拿地方式都涉及多轮谈判和实地踏勘。

这一过程就要了解

开发工作

1

了解项目开发的基本报批报建流程，相关证件涉及的部门和相关费用。

技术指标

2

了解房地产项目基本的指标，土地性质，占地面积，容积率，建筑密度，建筑面积，红线，地下室，限高，人防，业态配比等等。

产品形态

3

房地产大致分为住宅，商业，工业。住宅有高层住宅，小高层，洋房，别墅等。商业有集中商业和沿街商业。工业有工业用地，仓储用地等等。项目又有新建和旧改的不同。

设计方面

4

土地拓展主要就是看地，政府公开招拍挂的项目比较简单，政府一般包三通一平，看周边环境，交通，配套是否完善。而是旧改或者是合作开发项目，地块一般比较复杂，看是否需要涉及拆迁，地块是否有高压线水塘等等。

营销方面

5

看到一块地，能在过程中判断适合做哪类产品，产品的配比多少合适，产品的定位。以及调研周边项目的房价，得出初步的项目定价，进行项目的投资回报测算。

成本方面

6

能够知道大概的建筑造价，园林造价等，查阅周边项目地价供参考，知道基本的财务成本，包括融资成本。实现基本上看完地就能够初步判断项目的业态配比，估算项目的投入成本及效益回报。

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二、时间：10月23号-24号

三、
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